第098章 裴明珠的考验
裴氏庄园在帝都北五环外的一片低丘上，车子拐进石板路的时候，两侧是修剪齐整的法国梧桐。
车停在正门前。
管家迎上来，领着许南嘉穿过前厅，走进后院的一间敞亮的玻璃茶室。
茶室里已经坐了三个人。
许南嘉扫了一眼，都是四五十岁的女人，衣着低调但气场沉稳。
正中位置的那个人，头发花白但梳得一丝不苟，穿着一件墨绿色的旗袍外搭，手里捏着一串小叶紫檀的手串。
裴明珠。
她抬眼看了许南嘉一眼。
目光不算热情，但也不冷淡。
“许太，坐。”
“裴姨好。”许南嘉微欠身，在指定的位子上坐下来，姿态从容。
旁边一位穿灰色套装的太打量了她几秒，笑着开口：“这就是最近帝都圈子里都在说的傅家少夫人？看着年纪真小。”
“二十二。”许南嘉笑了笑，语气坦然。
另一位太太接话：“怀着双胞胎还出来应酬，身体倒是好。”
“宋医生说我各项指标都正常，在家闷着反而不好。出来走，权当散心。”
裴明珠没有参与这段客套。
她只是喝了一口茶，等场面话说完，才慢悠悠地开口。
“许太太，我请你来，不是为了闲聊。”
茶室里安静了一瞬。
许南嘉看向她，姿态平稳。
“裴姨请说。”
“你那个四合院，归园。”裴明珠把茶杯放下，手串在指间转了一圈，“我让人去住了两天。”
许南嘉没接话，等她继续。
“环境不错。选址不错。运营细节也花了心思。”裴明珠的语速很慢，每个字都带着分量，“但格局太小了。一个院子，一个月撑死做七八百万。对别人来说可能是门好生意，但对你来说，不够。”
“裴姨觉得，什么叫够？”
裴明珠的目光在她脸上停了一拍。
“你背后站的是傅氏。你肚子里怀的是千亿帝国的继承人。你如果只做一个小院子的生意，圈子里的人会怎么看你？”
许南嘉的脊背没有动。
她的声音依然温和：“裴姨，归园确实是我的第一个试点项目。它的功能不是赚钱。”
“哦？不是赚钱是什么？”
“是验证模型。”
裴明珠的手串停了。
旁边三位太太都看向许南嘉。
许南嘉打开手袋，取出那份八页的规划书，放在茶桌上。
“裴姨，归园是样板间。它验证的是一个标准化的高端文旅运营模型。从选址逻辑，到设计体系，到客户管理，到品牌溢价，所有的环节我都跑通了一遍。”
她把规划书翻到第三页，数据图表铺在上面。
“下一步，我要做的是复制。帝都的四合院是第一站。苏州的园林是第二站。杭州的水乡是第三站。然后是西安，成都，丽江。三年之内，覆盖十个历史文化名城。每个城市一到两个精品项目，单城年营收目标五千万以上。”
茶室里很安静。
裴明珠拿起规划书，翻了两页。
“你的选址标准是什么？”
“三个硬指标。第一，历史文化底蕴足够深厚，能承载品牌叙事。第二，当地政府对文旅产业有扶持政策。第三，物业本身产权清晰，改造空间大，且周边有成熟的商业配套。”
“投入呢？”
“单项目初期投入控制在两千万到三千万之间。十八个月内实现盈亏平衡。三十六个月内进入稳定盈利期。”
“资金从哪来？”
“目前星嘉资本的现金储备足够支撑前三个项目。第四个开始，用前三个项目的利润滚动投入。不需要外部融资。”
裴明珠把规划书合上了。
手串重新转了起来。
她没有马上说话。
那三位太太互相交换了一个眼神。
坐在最右边的那位低声对旁边的人说了一句：“准备得很充分。”
裴明珠抬起头，目光落在许南嘉脸上。
“你这个规划，逻辑我看得懂。数据也自洽。但你差了一样东西。”
“裴姨说。”
“物业。”裴明珠的声音平淡淡，“帝都的四合院你能拿到，是因为你有本地资源。但苏杭的老宅子，不是有钱就能碰的。那些东西在私人手里捂着，不上市场，不挂中介。你用什么去敲开人家的门？”
许南嘉的表情没有变化。
她端起面前的茶杯，抿了一口。
放下。
“所以我今天来了。”
裴明珠的手串停了半秒。
然后她笑了。
笑容不大，但眼底有东西在转。
“你知道我有古宅。”
“我做过功课。”许南嘉的语气坦荡，“裴姨名下苏州和杭州各有一套明清古宅。产权清晰，位置极好。闲置多年，没有找到合适的运营方。”
“你的消息挺灵通。”
“做生意的人，信息是基本功。”
裴明珠看着她。
目光里带着审视，但不是恶意的那种。
“你倒是不藏着掖着。”
“裴姨请我来喝茶，不是为了听我说客套话的。您的时间很贵。我的时间也不便宜。”
旁边一位太太差点把茶呛出来。
裴明珠却笑了一声。
短促的，带着一丝赞赏。
“年轻人里，说话这么直的，我很久没见过了。”
她把茶杯端起来，慢慢地喝了一口。
放下。
“许太太，我那两套宅子，找过我的人不少。房地产公司，酒店集团，文旅基金，排着队来谈。我一个都没答应。”
“为什么？”
“因为他们看中的是房子本身的价值。他们想的是翻新之后卖掉，或者改成高端会所。没有一个人的方案是让这些老宅子活过来。”
许南嘉看着她。
裴明珠的目光沉了一度：“我年轻的时候在苏州长大。那些宅子承载的东西，不是用金钱衡量的。我不卖它们。但我也不想它们就这么空着烂掉。”
“裴姨想要的，是一个能让它们重新有人气的方案。”
“对。”
许南嘉把规划书重新翻开，翻到第六页的那一栏。
“我的模型里有一条核心原则：所有项目只做运营，不碰产权。物业所有权始终归属原始持有人。我做的是品牌输出和运营管理，收取管理费和利润分成。宅子还是您的。我只是让它活起来。”
裴明珠看着那一页纸上的商业模型图表。
看了很久。
然后她把规划书合上，放在桌面中央。
端起茶杯。
目光越过杯沿落在许南嘉脸上。
“你这个规划，差的不是想法，是落地的资源和经验。我名下那两套古宅，一套在苏州平江路，一套在杭州西湖边。如果你有兴趣，改天来找我，我们单独谈合作细节。”
茶室里的空气变了。
那三位太太的表情在同一秒钟绷住了。
裴明珠亲口说出“谈合作”三个字。
许南嘉在这个圈子里待的时间不长，但Coco告诉过她，裴明珠从不在公开场合给人承诺。
她给的每一个字，都是实打实的。
许南嘉把茶杯放下，站起身微欠了欠身。
“裴姨，这个约，我一定赴。生完孩子之后，第一件事就是带着完整方案来找您。”
裴明珠点了一下头。
“不急。把孩子平安生下来再说。生意什么时候都能谈，孩子只有一次。”
“裴姨说得对。”
许南嘉重新坐下来。
裴明珠看着她，忽然又加了一句。
“许太太，再多嘴问你一个问题。”
“您说。”
“这个文旅品牌，你打算做到什么规模？”
许南嘉的手搭在肚子上，唇角弯了一点弧度。
“裴姨，我的目标不是做十个院子。十个院子只是起步。三年之后，我要让它成为全国高端文旅的第一品牌。五年之后，出海。”
裴明珠的手串在指尖停了整三秒。
然后她笑了，目光里带着许南嘉今天第一次见到的东西。
不是客气，不是审视。
是真正的兴趣。
“许太太，你这个人，胃口比你看上去的大得多。”
许南嘉回了她一个温柔柔的笑：“裴姨，做生意嘛，胃口小了不值得起早。”
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